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涓板緩浣瀹瑕㈣ 浠鋒兼楂

放大字體  縮小字體 發布日期:2013-09-27  來源:東莞商貿網  瀏覽次數:1

  9月22日,東莞市政府常務會議審議通過東莞普通住房的新價格標準,標準執行有效期為一年。

  全市33個鎮街(園區)重新劃分為三類鎮街,其中八個鎮街價格分檔調整,萬江、厚街、茶山由二類鎮街提到一類鎮街,普通住房的價格標準由6000元/平方米提高到8654元/平方米,漲幅達到44%,尤其是茶山提升到一類鎮街令輿論嘩然。

  重新調整后的價格標準,每類鎮街價格標準均全面提升,上漲的絕對量從610元/平方米到1217元/平方米不等,漲幅少則8.2%,多則27.0%,印證了今年房價兇猛漲勢。

  購買普通住房,符合一定的條件可以享受契稅、營業稅及其附加稅費的優惠政策。值得欣慰的是,二手房領域,普通住房已經占據大部分比例。而一手住房領域,普通住房的覆蓋面也大為增加,由34%擴大至56%,終于超過了半壁江山。不過,二類鎮街依然只有46%,尚未達到一半水平。

  三類鎮街價格標準提升27%

  根據新的東莞普通住房價格標準,一類鎮街從原先的8000元/平方米上調至8654元/平方米,二類鎮街從原先的6000元/平方米上調至6610元/平方米,三類鎮街從4500元/平方米調整至5717元/平方米,調整幅度達到1217元/平方米。

  由于相關部門目前并沒有公布各類鎮街普通住房價格調整的計算方法,不過各類鎮街的價格指標與今年上半年東莞普通住房各類鎮街的成交均價頗為相近,由此可見,各類鎮街的普通住房價格標準或根據今年上半年東莞普通住房(建筑面積144平方米及以下的住房)成交均價來確定。

  所有鎮街普通住房的價格標準全面提升,絕對量從610元/平方米到1217元/平方米不等,漲幅少則8.2%,多則27.0%,這從側面說明東莞今年房價漲勢之兇猛。今年以來,樓市火爆,量價齊升,尤其是普通住房價格上漲更是明顯。據東莞中原市場研究部統計,今年上半年,一手住房成交均價達到8699元/平方米,同比上漲5%。另據東莞市房管局數據,全市普通住房(建筑面積144平方米及以下的住房)成交均價為7745元/平方米,同比增長達到10%。

  值得注意的是,三類鎮街的普通住房價格標準足足提升了1217元/平方米,漲幅達27.0%,無論是絕對量還是相對量遠高于其他兩類鎮街。這是否說明三類鎮街樓市今年發展更快?

  三類鎮街包括東坑、道頡⑹排、中堂、望牛墩、洪梅、橫瀝、橋頭、企石、謝崗十鎮區。隨著土地的稀缺,三類鎮街房地產發展的確升溫明顯,這些地方已經受到了較具實力的開發商的青睞。目前,中信和世紀城已經聯袂進駐石排,宏遠已經進駐橋頭,中熙已經進駐洪梅。從今年上半年的一手住房均價來看,這些鎮街的房價漲幅整體高于一、二類鎮街,除了道蚍考壅欠與全市平均漲幅持平之外,其他九個鎮街均高于全市平均漲幅。

  同時,三類鎮街普通住房價格標準大提升,還跟制定價格標準的技術性有關。去年9月1日起實施的價格標準,一類鎮街漲了2000元/平方米,二類鎮街漲了700元/平方米,但是三類鎮街卻維持4500元/平方米的標準,而這一標準是從2007年11月1日起實施,已經維持了接近6年,如今房價已經今非昔比,標準自然需要大動手術。東莞中原策略研究“2012年版本三類鎮街普通住房價格標準本身不合理,這次回歸相對合理狀態,所以價格調整比較大。”從東莞中原的統計數據來看,按照舊標準,去年前7月,三類鎮街普通住房占一手住房的比重只有可憐的13%,說明2012年三類鎮街價格標準相當地“不合時宜”。根據今年的新標準,三類鎮街今年前8月成交的普通住房覆蓋面達到65.56%。

  茶山歸入一類鎮街

  此次普通住房價格標準,鎮街調整分類幅度較大,達到8個之多,占比33個鎮街接近1/4的水平。

  在此次調整中,萬江、厚街、茶山由二類鎮街提到一類鎮街,普通住房的價格上限由6000元/平方米提高到8654元/平方米,漲幅達到44.2%;麻涌由三類鎮街提到二類鎮街,普通住房的價格上限由4500元/平方米提高到6610元/平方米,漲幅達到46.9%。

  除了四個“升級”的鎮街之外,還有四個“降級”的鎮街。大嶺山、大朗由一類鎮街降到二類鎮街,普通住房的價格上限由8000元/平方米下調到6610元/平方米,降幅為17.4%;企石、道蠐啥類鎮街降到三類鎮街,普通住房價格上限由6000元/平方米下調到5717元/平方米,降幅為4.7%。

  根據調整機制,調整普通住房價格時,根據上年度各鎮街建筑面積144平方米以下(含)住房的成交數據進行統計。以上年度一、二類鎮街普通住房銷售均價為計算基數,按上年度一類鎮街普通住房銷售均價為基數下浮15%作為本年度一類鎮街劃分下限、二類鎮街劃分上限(松山湖參照一類標準,不納入數據統計);按上年度二類鎮街普通住房銷售均價為基數下浮15%作為本年度二類鎮街劃分下限、三類鎮街劃分上限,再按每個鎮街上年度普通住房銷售均價自動劃入一、二、三類。

  據東莞中原研究部統計,按照2012年普通住房標準執行的鎮街分類,一類鎮街普通住房均價為8268元/平方米,按照此價格下浮15%為7027元/平方米,意味著2012年各鎮區的普通住房均價達到7027元/平方米以上的鎮區納入一類鎮區,萬江、厚街、茶山等鎮街普通住房均價分別為7265元/平方米、8276元/平方米、7365元/平方米,達到一類價格調整標準,反映這部分鎮街的房價已發生微妙變化。

  隨著東城、莞城等舊城區的發展日趨成熟,土地資源越加稀少,房地產開發也出現瓶頸。在售項目不多,房源可選擇面十分狹窄,導致部分置業需求外溢至南城、萬江等。萬江作為四大城區之一,各類生活、商業配套逐步成熟,鎮街價值逐步得到認可。在北大資源御灣、上東國際等項目的支撐下,萬江普通住房價格明顯上升。

  厚街由于萬科金域國際、匯景世紀雙子等精裝修項目拉動整體價格有所虛高,促使厚街2012年普通住房均價突破“8”字頭。

  茶山作為一個經濟發展相對較弱的鎮區,本次的調整標準將該鎮納入一線鎮區,大大出乎意料。根據調整標準計算,茶山去年普通住房洋房價格為7365元/平方米,高于7027元/平方米的劃分界限,符合納入一類鎮街的標準,主要是茶山的美麗灣畔花園帶精裝修并且與車位捆綁銷售,項目均價達到7390元/平方米,使得整體均價虛高。

  去年,二類鎮區普通住房均價為6507元/平方米,按照此價格下浮15%為5531元/平方米,此價格為二類鎮街的劃分下限。

  麻涌憑借靠近廣州的地緣優勢,置業需求直接外溢,讓臨近廣州地帶的鎮區直接受益,一定程度上推高房價。去年,麻涌普通住房均價為5612元/平方米,達到了二類鎮街歸檔線的5531元/平方米。

  而大嶺山、大朗去年普通住房的成交均價分別為6530元/平方米、5978元/平方米,低于一類鎮街歸檔下限的7027元/平方米,但高于5531元/平方米,所以被歸入二類鎮街。至于道頡⑵笫,由于去年普通住房均價分別為5421元/平方米、4621元/平方米,所以被歸入三類鎮街。

  車德銳說,從樓市活躍程度、房價指數來看,大嶺山、大朗原本就屬于二類鎮區,去年分類有所偏差。而道蛘蚓佑詼三類邊緣地帶,由于富盈wo城去年以4666元/平方米成交了310套,大大拉低均價,否則應該不會掉入三類鎮街。至于企石鎮由于項目少,均價波動大,導致分類容易忽上忽下。

  普通住宅二類鎮街覆蓋面未過半

  據東莞中原市場研究部統計,從今年前8月東莞成交的一手住房來看,普通住房套數的覆蓋面從34%擴大至56%,終于超過了半壁江山。其中,三類鎮街覆蓋面變化最大,一類鎮街由46.91%提升到60.31%。

  購房契稅一般按照成交價的3%來征繳,對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房,若該房產建筑面積大于90平方米低于144平方米,則契稅按1.5%征繳,若該房產建筑面積在90平方米及以下,則契稅按1%征繳。對于房產證滿5年的普通住房,進入二手市場轉讓時,免征相當于房產總價5%的營業稅,其附帶在營業稅上的城建稅、教育費附加、地方教育費附加也免收。

  如,首次置業者李小姐在萬江買一套100平方米住房,按8000元/平方米計算,總價為80萬元,按照舊標準,這套房子不屬于普通住房,需要繳納2.4萬元的契稅,按照新標準,則屬于普通住房,契稅只需交1.2萬元,足足省了1.2萬元,若房子只有90平方米,則只需交7200元契稅,省了足足1.44萬元。若這套100平方米的房子是房產證過了5年的二手房,除了省下1.2萬元的契稅之外,李小姐還可以省下高達4.48萬元的營業稅及其附加稅費。

  由此可見,只要符合相關政策,市民購買普通住房可以省下不菲的稅費。問題的關鍵是,新標準的覆蓋面究竟有多廣呢?

  據東莞中原市場研究部統計,從今年前8月東莞成交的一手住房來看,普通住房套數的覆蓋面從34%擴大至56%,終于超過了半壁江山。其中,三類鎮街覆蓋面變化最大,由按照舊標準的7.70%擴大到新標準的65.56%,一類鎮街由46.91%提升到60.31%,二類鎮街由20.39%擴容到46.43%,但二類鎮街依然沒有達到一半水平。

  與調整前相比較,除了大朗、大嶺山、道虻熱個鎮街的覆蓋面有所下降外,其余鎮區的覆蓋全面擴大,反映本次普通住房調整力度比去年的明顯加大。分鎮區來看,調整后,普通住房覆蓋面擴大的29個鎮區,企石鎮沒有變化,其中,茶山、企石更是全面覆蓋,橋頭、橫瀝、麻涌、石排、洪梅等鎮街覆蓋面達到90%以上,反映鎮街最為受益,尤其三類鎮街的調整幅度最大,三類鎮街的項目將會受益。

  具體來看,覆蓋面在90%以上有茶山、企石、橋頭、橫瀝、麻涌、石排、洪梅、萬江、清溪等9個鎮區;覆蓋面在70%―90%的有望牛墩、中堂、高丁⑻料謾⒎鋦詰5個鎮區;覆蓋面在50%―70%有厚街、石碣、大朗、東城、大嶺山、常平等6個鎮區;覆蓋面在30%―50%有沙田、南城、松山湖、虎門、黃江、道頡⑤賦恰⒄聊就返8個鎮區;覆蓋面在30%以下有東坑、寮步、石龍、長安、謝崗等5個鎮區。可見,還有13個鎮街的覆蓋面低于50%,可謂“普通住房”不“普通”。

  不過,就二手房來看,新標準實施后,已經大部分屬于普通住房。比如,城區品牌中介金信聯行錄得的二手非別墅住房的在售均價8400多元/平方米,低于8654元/平方米的價格標準。

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