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涓棣頒駭洪沖璇

放大字體  縮小字體 發布日期:2013-09-27  來源:東莞商貿網  瀏覽次數:1
一線訪談

近日,東莞市安盈投資管理有限公司正式宣告開業。獨特的業務設計使得安盈投資在東莞諸多金融公司中顯得與眾不同。

安盈投資致力于成為基于房地產業的“一站式綜合金融服務提供商”,其“財富寶產品”、私募房地產基金、私募股權基金等三項業務均投向房地產領域。

私募房地產基金最近三四年在國內發展得風生水起,是房地產金融的弄潮兒,而作為“金融綠洲”的東莞卻一直沒有本土的私募房地產基金,如今房地產金融創新的東風終于吹到了東莞。

日前,安盈投資總經理潘定方接受南方日報記者專訪時說,東莞開發商資金鏈整體比較緊張,民間融資高達220億元,占開發商融資規模的比重超過1/3。潘定方看好東莞房地產信托、基金業的發展,認為東莞開發商向信托的融資規模3年可翻一番,達到300億元,向基金的融資規模3年可翻5倍,達到100億元。目前,安盈投資正在籌建東莞本土首支房地產基金,最快可在11月推出市場。

地產民間融資比重超1/3

安盈投資是專注于房地產領域的東莞本土投資管理公司,想必對東莞開發商的資金鏈狀況相當熟悉,能否談談東莞房企當前的資金狀況?

潘定方:東莞房地產開發企業當前的資金鏈整體是緊張的。其中,大型的、運作時間長的開發商資金壓力相對小,因為銀行對這類地產企業支持較多。而經營時間短,資質在二級及以下的地產商資金壓力大,部分缺錢的地產商被迫向成本高昂的民間渠道融資。

東莞開發商整體融資規模、成本大體水平怎么樣,各種渠道的融資規模和成本又怎么樣?

潘定方:據我向各類金融機構了解到的數據,東莞開發商整體融資規模大約630億元,綜合融資成本每年大約15%。其中,銀行貸款最多,大約240億元,占比38%,年利率8%―9%;民間融資排名第二,大相當于今年上半年東莞開發商銷售額353億元的六成水平),占比35%,超過1/3,年利率20%―24%;信托大約150億元,占比24%,年利率13%―18%;基金大約20億元,占比3%,年利率18%―20%。

全國房地產開發企業各種融資渠道中,銀行占比40%,信托占比40%,基金占比10%,民間占比10%。與之相比,東莞開發商呈現出信托、基金融資偏少,而民間融資偏多的狀態。

東莞尚無本土地產基金

最近幾年,受房地產調控帶動,房地產信托、基金等新興融資渠道發展迅速,您怎么看待東莞房地產信托、基金的發展前景?

潘定方:早在10年前,東莞便出現了房地產信托。東莞本土的房地產信托產品主要由東莞信托公司發行,一些具有一定規模的開發商跟它合作過。至于房地產基金,東莞目前還沒有本土產品,恒天財富、諾亞財富、大唐財富等幾家機構在東莞銷售外地的產品。

在房地產調控使得開發商尋求更多融資渠道的大背景下,全國范圍內,房地產信托、基金最近幾年發展很快。隨著城鎮化的推進,房地產信托、基金的前景都被業界所看好。

東莞的GDP已經突破5000億元,在全國大中城市中排名22位,而本外幣存款余額突破了8000億元,存款與GDP嚴重倒掛,東莞藏富于民,高凈值人士眾多,游離在民間的資本據信更是超過一萬億元。這說明了在東莞開展第三方專業財富管理未來的市場是巨大的,東莞房地產信托、基金具有肥沃的生長土壤。

地產基金或3年翻5倍

東莞房地產基金發展跟不上大城市的步伐,感覺東莞開發商跟基金不合拍,這是否會影響房地產基金的發展?

潘定方:東莞房地產基金的發展,可以跟隨政府的腳步來發展,特別是保障房、“三舊”改造等領域的發展空間很大。同時,還可以跟實力強、開發經驗豐富的開發商合作。

近年來,東莞房地產領域的銀行信貸、民間融資發展速度較快,從目前的信貸政策來看,估計未來3年,房企銀行信貸速度可能會放緩到5%―10%的速度,民間融資增速也會放緩到10%左右。而隨著基金的發展以及開發商對基金了解的增進,東莞開發商向房地產基金的融資規模估計在3年后,可以達到100億元,是現在的5倍,每年增長71%左右。而房地產信托與此類似,未來3年可以翻一番,規模達到300億元,每年增長26%左右。畢竟信托、基金比民間融資成本要低,若有可能,除了銀行貸款之外,開發商肯定優先選擇信托、基金的。

除了扎根東莞之外,東莞房地產信托、基金也可以到外地發展,把東莞的民間資金吸引到全國范圍內的優質項目上。

本土首支地產基金或將誕生

安盈投資在具體產品方面有何計劃?

潘定方:安盈投資定位為基于房地產實體產業的“一站式綜合金融服務提供商”,現在主打“財富寶產品”、私募房地產基金、私募股權基金等三類業務,目前在東莞、廣州、珠海、陽江、安徽、湖北、江浙等地考察30多個房地產項目。“財富寶產品”指的是債權投資業務,目前在陽江有個商住項目基本敲定,預計會在10月作為公司首支理財產品推出。

私募房地產基金業務,安盈投資不參與具體的房地產開發,只負責監管,通過房地產銷售來回籠資金。我們計劃跟湖北一旅游地產項目合作開發私募房地產基金,這支產品最快在11月推出,有望成為東莞首支本土私募房地產基金。

私募股權基金,就是投資股權,以后更多做風險投資業務,主要通過投資對象的上市來實現基金的退出。

名詞解釋

就是信托投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信托計劃籌集資金用于房地產開發項目,為委托人(投資者)獲取一定的收益。

基金管理機構私下或直接向特定群體募集資金用于房地產領域投資,定期向投資者回報利息、本金的集合投資制度。該類基金主要面向高凈值群體募集資金,不向社會大眾公開發行。

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